DerMakler Недвижимость в Германии

В процессе выбора объекта необходимо учесть особенности менталитета греков и местности, где Вы предполагаете приобрести недвижимость. Во-первых, цена, указанная изначально, может в дальнейшем отличать в значительной степени от объективной оценки стоимости, как и в понижение, так и в повышение. Во-вторых, много чего зависит от области расположения объекта, поскольку отличия побережий по природе, коммуникациям, степени урбанизации, пляжам, морю и иным факторам в Греции могут быть существенными. Можно воспользоваться советом и провести предварительный мониторинг предложений разных агентств и застройщиков.

В обязательном порядке наймите греческого адвоката, лучше всего по рекомендациям. По законодательству Греции, в случае, когда стоимость объекта в области Пирея и Афин больше 29137 евро и в иных частях Греции более 11739 евро, при заключении сделки купли-продажи недвижимого имущества (методом подписания соответствующего договора) участие адвоката является обязательным как для продавца, так и для покупателя. Адвокат совместно с нотариусом готовит и согласуют контракт купли-продажи, находится при подписании и консультирует относительно всех юридических аспектов сделки.

Услуги адвоката оплачиваются с учетом минимального вознаграждения, который регулируется Кодексом греческих адвокатов. В случае, когда стоимость жилой недвижимости не превышает 44 тысяч евро, минимальное вознаграждение равно 1%, в пределах (44-1467) тысяч евро – 0,5%, более 1467 тысяч евро – 0,4%. При чем 35% от суммы взимается соответствующей коллегией адвокатов. Такой гонорар, как правило, платится у нотариуса еще до заключения сделки и покрывает лишь подготовку контракта адвокатом и обязательное присутствие адвоката у нотариуса при подписании документов. Иные услуги по другим юридическим аспектам сделки согласовываются и оплачиваются отдельно.

Самой важной работой адвоката считается глобальная проверка объекта недвижимости:
–проверка юридической чистоты продавца относительно владения объектом;
–обследование природоохранной чистоты объекта по поводу отсутствия ландшафтного, лесного, морского, археологического и прочих запретов и ограничений;
–обследование на налоговую чистоту продавца;
–обследование на гражданскую чистоту покупателя относительно отсутствия ограничений на покупку недвижимости для иностранцев;
–проверка по реестру недвижимости (Ипофикофилакио) по поводу чистоты самого объекта (находится или нет под судебным арестом, заложено жилье или нет, имеются или нет наследники и прочее) и законности продажи;
–проверка в Земельной палате (Ктиматологио) по поводу соответствия площади, границ продаваемого объекта официальным документам;
–проверка в градостроительном органе (Полеодомиа) земельного участка в случае его приобретения под постройку.

Необходимо зарегистрироваться в налоговой инспекции. Для идентификации Вас греческими финансовыми органами, нужно иметь AFM – персональный Налоговый регистрационный номер. При его присвоении приобретается ограниченная налоговая ответственность (как правило, в отношении налога на имущество). Для покупателей–иностранцев необходимо как запрашивать, так и получать Налоговый регистрационный номер в местной налоговой инспекции в иностранном отделе, для чего необходим лишь загранпаспорт с действующей визой.

Чтобы произвести оплату выбранного объекта, необходима легализация денежных средств, для чего необходимо открыть счет в греческом банке на свое имя, предоставив греческий налоговый номер и паспорт с действующей визой. Минимальной суммой для открытия счета является 50 евро. Дальше необходимо на греческий счет перевести денежную сумму со счета в банке Росси. Наилучшим образом выбрать банк Греции, который работает с Вашей страной, либо банк Европы, который имеет филиалы в России, или наоборот – банк России, имеющий греческие филиалы.

Оформление предварительного договора и внесение предоплаты закрепляет недвижимость за вами на период оформления документов. В случае приобретения готового жилья, можно лишь указать его адрес и площадь. В случае заключения договора с застройщиком, необходимо оговорить даже малейшие нюансы сделки – параметры общего значения, сроки подписания договора купли-продажи, размер предоплаты и прочее. Аванс в среднем составляет 2% от общей стоимости. В случае срыва сделки по вине продавца, последний должен вернуть предоплату, если же по Вашей – аванс не возвращается (данные условия возврата тоже необходимо прописать в предварительном договоре).

Далее необходимо подготовить нужные документы и просчитать будущие дополнительные расходы, связанные со сделкой покупки недвижимости. С Вашей стороны для оформления контракта необходимо предоставить свидетельство об отсутствии налоговой задолженности, свидетельство о предоплате налога на передачу недвижимости.

Данный налог (Real Estate Transfer Tax) равен порядка 7-11%. К дополнительным расходам так же относят: 1% от кадастровой стоимости недвижимости – реестровый сбор, вознаграждение нотариусу в размере 1,5% от стоимости сделки, не включая сбор на проверку титула в реестре, по 2% от суммы сделки – гонорары агентству недвижимости и адвокату (с отчислениями в коллегию адвокатов). Порядка 0,5% (сумма не точная, так как высчитывается на основании площади, региона, суммы сделки и прочих параметров) составляют Полеодомиа, Ктиматологио, Ипофикофилакио, и 7-9% от кадастровой стоимости объекта (зависит от типа недвижимости) составляет государственный единовременный налог на приобретение недвижимости.

К примеру, можно рассмотреть сумму, потраченную на приобретение недвижимости стоимостью 200 000 евро и площадью 100 м²: 1,5% от суммы сделки нотариусу – 3 тысячи евро, 2% от суммы сделки агентству недвижимости – 4 тысячи евро, 1,5% от суммы сделки адвокату – 3 тысячи евро, 0,65% от суммы сделки на налог коллегии адвокатов – 1,25 тысячи евро, порядка 0,5% на Полеодомиа, Ктиматологио, Ипофикофилакио (процент  примерный, так как сумма вычисляется на основании суммы сделки, площади, региона и прочих параметров) – 1 тысяча евро, 11% от суммы сделки на единовременный налог на недвижимость – 22 тысячи евро.

В итоге получается 18,1% от суммы сделки – 34250 евро. Необходимо заключить договор купли-продажи. В определенный день Вы с Вашим адвокатом и продавец встретитесь у нотариуса ради подписания договора. Покупатель, в его присутствии, передаст продавцу банковский чек. В обязательном порядке номер чека заносится в договор. В Греции договоры по купле-продаже имущества необходимо оформлять письменно по установленной форме и требуют нотариального удостоверения. Здесь функции общественного нотариуса ограничены и заключаются в обязанности сообщить и обеспечить понимание обеими сторонами своих прав и обязанностей относительно сделки.

Осуществляется это практически лишь способом прочтения содержания контракта перед процессом его подписания на языке, который понятен обеим сторонам. Как правило, нотариуса стороны принимают по рекомендации продавца. Эту процедуру можно выполнить и в греческом консульстве. Консульство может выполнять юридические действия, находящиеся в Греции в компетенции нотариуса. Контракт можно подписать бесплатно в присутствии уполномоченного сотрудника консульства.

Так же необходимо зарегистрировать приобретенную недвижимость на Ваше имя в Ктиматологио и пофикофилакио в течение нескольких дней на основании договора купли-продажи. Этим действием Ваше право на владение недвижимостью закрепляется в государственных органах.